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政策奏響成品房新樂章 彈出房企機遇與難題

來源:    作者:    發布時間:2017-10-27    閱讀量:

成品房時代不可阻擋地來了。最新的消息是,10月17日,成都發布新政,2022年底全面實現住宅產品結構從清水房為主到成品住宅為主的根本轉變。事實上,今年以來,海南、河南等地就已經出臺了推進成品房發展的新政,而北上廣深等一線發達城市,更是早在數年前就推出了成品房的相關政策。

在樓市調控不斷加碼的背景下,各地為何要積極推進成品房的普及?對房價會有什么影響?購房者能否接受?普及成品房對裝修、建材等產業鏈將產生何種影響?成品房如何保證裝修質量?裝修風格如何滿足居住的多樣性和個性化?如何實現眾所期待的綠色環保?……針對這些熱點問題,每日經濟新聞記者進行了深入調查。

你是否已經發現,“成品房”的時代洪流已向我們滾滾而來。

就在10月17日,成都市政府下發文件,文件中明確,到2022年底,全市范圍新開工商品住宅和保障性住房成品住宅面積比例將達到100%。實際上,此前國內包括北京、上海、浙江省、海南省和河南省等省市都已出臺了按成品房交付住宅的相關政策。

當成品房、精裝房更多地被市場推進,“毛坯房”、“清水房”等形態逐漸消失,這到底是時代發展的產物還是樓市調控的需要?

另一方面,面臨熱點城市土地資源不斷緊缺,精裝房已成為開發企業擴大利潤空間的途徑之一。保利、萬科、恒大、綠地和綠城等品牌房企都提高了精裝房比例,其中萬科、恒大新開樓盤已實現全部精裝交付。不少房企推行精裝房,也意在減少建筑和裝修垃圾。

成品房推進有所加速

近日,成都市提出,將推進成品住宅發展,確立2017至2020年底,成都市新開工商品住宅(三層及以下低層住宅除外)和保障性住房,中心城區成品住宅面積比例逐步達到100%,郊區市縣逐步達到80%;到2022年底,全市新開工商品住宅和保障性住房成品住宅面積比例達到100%。

成品住宅的建設推進,無疑將減少建筑垃圾的產生。

成都市相關文件中就明確稱,成品住宅建設可大幅度減少建筑垃圾、粉塵和噪音污染。推進成品住宅建設,有利于提升城市環境品質,推動建筑節能減排和綠色發展,促進建筑業、房地產業轉型升級;有利于優化住宅產品結構,減少投資性購房,促進房地產市場平穩發展。

過去5年,我國城鎮化率年均提高1.2個百分點。隨之而來的是建筑垃圾、粉塵和噪音等給城市環境帶來的壓力。據中國科學院的研究報告,我國每年產生的建筑垃圾為24億噸左右,占城市垃圾總量的40%。

中國城市經濟專家委員會副主任宋丁接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,成品房是房地產市場發展到一定階段的時代產物。但是在市場轉型過程中,成品房市場也呈現出復雜的發展態勢。

事實上,早在18年前的1999年,國務院辦公廳就發布了《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見》,首次提出一次性裝修的概念。

2001年,上海市率先推進新建住宅全裝修的工作,并在2003年落實了全裝修項目231個。2002年,住建部印發了《商品住宅裝修一次到位實施導則》的通知,文件提出了“全裝修住宅”的概念。2008年,住建部發文,鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式,逐步達到取消毛坯房、直接向消費者提供全裝修成品房的目標。

四川省建筑科學研究院教授級高級工程師韋延年向《每日經濟新聞》記者表示,不論成品房還是全裝修住宅,都指向建筑土建和裝修一體化,也就是都在按照全裝修房標準向購房者交付。

記者注意到,目前,各地方的成品房政策中,對交付標準的要求以“達到基本入住條件”為最低基礎。這包括了廚衛設備,套內管線及開關插座、所有功能空間的固定面鋪裝或涂飾等。

“不能把現在的成品房等同于精裝房?!蔽髂县斀洿髮W經濟學院副教授劉璐認為,由于交付標準不一,未來市場上也會出現簡裝、精裝和豪裝等不同級別的產品。而政府制定的成品房概念,只對交付標準提出最低要求。

對房企建造提出新要求

舉例來說,此前,市場上的新房交付多以“清水房”、“毛坯房”為主。兩者相比,清水房墻面會涂有一層白膩子,地面較為平整。但購房者裝修過程時,大多會將這層白膩子鏟除,地面也會重新找平。因此,成品房所指向的標準化、集成化、模塊化裝修方式,能有效避免二次裝修產生大量的建筑垃圾、粉塵及噪音污染。

一開發企業相關負責人對《每日經濟新聞》記者表示,成品房交付政策的出臺是順應社會發展潮流,推動社會進步的舉措。毛坯房二次裝修帶來的污染、浪費、擾民等問題由來已久,但大家都無可奈何,而成品房交付就可以一舉解決上述問題。

不過,成品房也會對開發企業的建造技術提出新要求。相應地,企業從設計、施工到裝修等多個環節,都會不同程度地增加投入。

劉璐認為,目前,市場對成品房有兩種截然不同的看法:一是對單位價格上漲、缺乏個性化持拒絕態度;二是認為裝修資金可用個人住房貸款途徑進行按揭支付,是好事。

記者了解到,盡管銀行機構也會提供個人裝修貸款的服務,但類似消費貸的申請門檻、利息水平會比個人住房貸款高。如某國有銀行的地區分行,就將個人裝修貸款的門檻設為300萬元,并且利息水平也較基準上浮了30%~40%。

對市場未來變化,據宋丁預測,未來也許會有70%左右的住房供應是來自于政府供給,包括共有產權住房、公租房、長租公寓等,這些都會是成品房標準交付。他認為,成品房的供需市場還沒有完全對接起來,特別是企業成本增加的合理性,技術標準特別是文化認同等,要讓市場無障礙地接受,可能還需要政策和產品升級等方面做深入研究。但他認為,應把成品房作為社會消費品的基本組成部分去看待,雖然每平方米單價比清水房會增加,但規?;竽芄澕s消費者的裝修成本。(來源:每日經濟新聞)

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